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徽州區(qū)琶村 樊成柱/攝
休寧縣南坑村晨興農(nóng)家樂 樊成柱/攝
核心提示：盤活閑置農(nóng)房，是全面落實(shí)十九大精神的重要舉措，是貫徹落實(shí)市委融入杭州都市圈解放思想大討論的具體行動，是一項(xiàng)涉及面廣、操作復(fù)雜的系統(tǒng)工程，要強(qiáng)化頂層推動、堅(jiān)持分類施策、強(qiáng)化基礎(chǔ)工作、加大爭取力度、做實(shí)做強(qiáng)平臺，全力推動盤活閑置農(nóng)房工作開展
一、黃山市閑置農(nóng)房的基本情況
2018年，市委農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組在全市范圍內(nèi)開展閑置農(nóng)房調(diào)查摸底工作，從歙縣全域摸底和其他區(qū)縣抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)測算，全市現(xiàn)有農(nóng)房34.03萬幢，其中2.47萬幢處于閑置狀態(tài)，閑置率7.26%，可以歸納為“四閑”。
1.城鎮(zhèn)化推進(jìn)造成的閑置。改革開放以來，大量農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移到城鎮(zhèn)從事二三產(chǎn)業(yè)，有許多人在城市里購買了商品房，舉家遷入城市定居生活，農(nóng)村原有的住宅只是過年過節(jié)短期居住，有的甚至長年處于閑置狀態(tài)。
2.生活條件改善造成的閑置。隨著農(nóng)民收入水平的提高，相當(dāng)一部分村民建造了新房，“建新不拆舊”現(xiàn)象增多，從而造成了空房閑置。同時，成年子女婚后自然分居搬進(jìn)新房，居住在祖宅的父母去世后，子女繼承了房子卻不居住，造成了老房閑置。
3.農(nóng)村資源整合造成的閑置。由于計劃生育政策實(shí)施和農(nóng)村適齡兒童進(jìn)城入學(xué)，導(dǎo)致部分農(nóng)村校園校舍閑置。
4.流轉(zhuǎn)機(jī)制不暢造成的閑置。據(jù)調(diào)查，有半數(shù)以上農(nóng)民愿意以合適價格出售閑置農(nóng)房。但現(xiàn)行法律規(guī)定，我國農(nóng)村宅基地所有權(quán)屬于農(nóng)村集體，房屋購買者只能是本集體經(jīng)濟(jì)組織且名下無房產(chǎn)成員，外村的及擁有城鎮(zhèn)戶口的居民都被排除在購買人范圍之外，流轉(zhuǎn)通道堵塞造成了農(nóng)村閑置房屋不斷增加。
二、盤活農(nóng)房的創(chuàng)新之舉
我市各區(qū)縣盤活閑置農(nóng)房的思維開闊，形式各異、成效顯著，歸納起來有四種模式。
1.古民居產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)模式。2014年，市委、市政府出臺《黃山市古民居原地保護(hù)利用產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓管理暫行辦法》，依托江南林權(quán)交易所在全國首創(chuàng)“古民居產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易信息平臺”，通過集中收儲古民居、對上申請報批、按規(guī)拍掛出讓、規(guī)劃公示實(shí)施“四步走”程序，探索開展古民居產(chǎn)權(quán)規(guī)范流轉(zhuǎn)試點(diǎn)，目前已規(guī)范流轉(zhuǎn)古民居100多幢，使古民居重新煥發(fā)了生機(jī)。徽州區(qū)西溪南鎮(zhèn)在閑置古民居保護(hù)開發(fā)上，由鎮(zhèn)政府和村委會統(tǒng)一“收儲出讓、安置搬遷、規(guī)劃開發(fā)、招商引資”，成功吸引社會投資2.2億元，實(shí)施民宅保護(hù)利用項(xiàng)目30個，有效利用集體資產(chǎn)6處，收儲閑置農(nóng)房36幢，走出了一條鎮(zhèn)政府引導(dǎo)、社會資本投資、村集體和村民參與的新路。
2.外來資本承包模式。黃山市獨(dú)特的徽派建筑和巨大的旅游市場，吸引了一批有識之士前來投資發(fā)展。2016年，上海宏森投資發(fā)展公司在休寧縣溪口鎮(zhèn)祖源村投資“夢鄉(xiāng)村”民宿項(xiàng)目，通過村委會對農(nóng)戶閑置農(nóng)房進(jìn)行統(tǒng)一租賃、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一開發(fā)，完成投資4900萬元，推出高端民宿50余套，年接待游客10余萬人次，旅游收入達(dá)400多萬元，帶動500多戶農(nóng)民增收致富。歙縣街口鎮(zhèn)前山村經(jīng)濟(jì)合作社成功引進(jìn)浙江杭州文質(zhì)雅育集團(tuán)儒醫(yī)谷項(xiàng)目，現(xiàn)已投資6000多萬元，整體流轉(zhuǎn)了120幢閑置農(nóng)房（土樓）和500畝生態(tài)茶園及800畝橘園，形成集中醫(yī)藥研學(xué)、旅游、養(yǎng)生為一體的農(nóng)旅服務(wù)業(yè)綜合體，取得了明顯的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。
3.村民合作開發(fā)模式。隨著鄉(xiāng)村旅游的迅猛發(fā)展，大批農(nóng)民返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)，利用閑置農(nóng)房發(fā)展農(nóng)家樂。2015年，休寧縣溪口鎮(zhèn)木梨硔6位村民組建了農(nóng)家樂協(xié)會，投資320萬元對村里38幢閑置農(nóng)房進(jìn)行改造，開辦農(nóng)家樂24家，去年“十一”期間接待游客1.8萬人次，旅游收入300萬元，同比分別增長50%和30%。歙縣杞梓里鎮(zhèn)坡山村18戶村民采用入股方式組建四季海生態(tài)農(nóng)業(yè)股份有限公司，對原生態(tài)土坯農(nóng)房進(jìn)行改造，發(fā)展以攝影、住宿、采摘、美食為特色的鄉(xiāng)村旅游，年接待游客6萬多人次，旅游收入超過了600萬元。
4.股份合作模式。為了破解建設(shè)資金不足、經(jīng)營理念不新、管理經(jīng)驗(yàn)不夠等難題，我市一些鄉(xiāng)村充分發(fā)揮村集體作用，在股份合作盤活閑置農(nóng)房上作了一些成功嘗試。徽州區(qū)洽舍鄉(xiāng)張村醉美張村鄉(xiāng)村旅游發(fā)展有限公司，引進(jìn)大地鄉(xiāng)居北京科技發(fā)展公司，選取有發(fā)展基礎(chǔ)的12戶農(nóng)戶，按照“公司+村集體+農(nóng)戶”的模式開展股份合作經(jīng)營，項(xiàng)目一期已投資100多萬元，14幢土坯房共43間客房對外營業(yè)，項(xiàng)目經(jīng)營收益中，住宿盈利按“農(nóng)戶55%+村集體10%+公司24%+管理人員8%+稅收3%”比例分成，餐飲、導(dǎo)服等其它盈利100%歸農(nóng)戶所得，既盤活了閑置農(nóng)房，又推動了農(nóng)民致富。
三、盤活閑置農(nóng)房的建議措施
盤活閑置農(nóng)房，是全面落實(shí)十九大精神的重要舉措，是貫徹落實(shí)市委融入杭州都市圈解放思想大討論的具體行動，是一項(xiàng)涉及面廣、操作復(fù)雜的系統(tǒng)工程，既要慎重施策，又要大膽實(shí)踐。
一要強(qiáng)化頂層推動。一是思想要解放。《中共中央國務(wù)院關(guān)于實(shí)施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的意見》，明確要“完善農(nóng)民閑置宅基地和閑置農(nóng)房政策，探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)‘三權(quán)分置’”。建議市委、市政府把盤活閑置農(nóng)房作為推進(jìn)鄉(xiāng)村振興和脫貧攻堅(jiān)的突破口來抓，擺上重要位置，加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。二是政策要配套。建議對歙縣、休寧縣盤活閑置農(nóng)房試點(diǎn)工作進(jìn)行全面總結(jié)，在市級層面盡快出臺操作性強(qiáng)的指導(dǎo)意見，在宅基地確權(quán)、房地一體發(fā)證、流轉(zhuǎn)平臺建設(shè)、融資擔(dān)保等方面制定配套政策，全力推動盤活閑置農(nóng)房工作開展。
二要堅(jiān)持分類施策。應(yīng)學(xué)習(xí)借鑒浙江紹興盤活閑置農(nóng)房的經(jīng)驗(yàn)，分類分步開展農(nóng)村閑置房屋盤活工作。一是對1911－1949年間具有較高歷史、藝術(shù)、科學(xué)價值的民用建筑，建議有關(guān)部門積極向省政府匯報，申請下放或授權(quán)市政府土地審批權(quán)限，推進(jìn)古民居流轉(zhuǎn)盤活。二是對有旅游資源可以成片盤活的村，在不改變宅基地集體所有權(quán)的前提下，由村集體或村民聯(lián)合組織牽頭，對農(nóng)民的閑置房屋進(jìn)行統(tǒng)一評估、統(tǒng)一收儲、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一運(yùn)營，區(qū)縣政府根據(jù)交易合同頒發(fā)農(nóng)房經(jīng)營權(quán)證，明確農(nóng)戶、村集體和投資商三方的權(quán)力和義務(wù)，以閑置農(nóng)房盤活推動鄉(xiāng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展。三是對多數(shù)村民已經(jīng)搬遷的空心村，由村集體負(fù)責(zé)農(nóng)戶閑置房屋的評估、收儲、拆除工作，把騰退出來的宅基地復(fù)墾為耕地，宅基地指標(biāo)由區(qū)縣政府按建設(shè)用地增減掛鉤政策統(tǒng)籌調(diào)配，對農(nóng)戶除了給予房屋補(bǔ)償外，還要按照宅基地的資格權(quán)給予補(bǔ)償，增加農(nóng)民財產(chǎn)性收入，促進(jìn)土地資源節(jié)約利用。四是對鄉(xiāng)村閑置的校舍、廠房等集體建筑，要按照《中共中央國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)持農(nóng)業(yè)農(nóng)村優(yōu)先發(fā)展做好“三農(nóng)”工作的若干意見》要求，采取多種方式盤活集體資產(chǎn)，推進(jìn)鄉(xiāng)村新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)發(fā)展。
三要強(qiáng)化基礎(chǔ)工作。一是要推進(jìn)農(nóng)房確權(quán)發(fā)證。扎實(shí)推進(jìn)農(nóng)村房地一體的不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作，確保“確權(quán)到人（戶）、權(quán)跟人（戶）走”。對于未履行批準(zhǔn)手續(xù)建房占用的宅基地、“一戶多宅”和超面積占地或沒有土地權(quán)屬來源材料的宅基地，要依法開展專項(xiàng)整治，為盤活閑置農(nóng)房奠定基礎(chǔ)。二是要建立閑置農(nóng)房數(shù)據(jù)庫。以農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記頒證、農(nóng)房登記、農(nóng)村集體“三資”管理為抓手，摸清摸準(zhǔn)村集體和農(nóng)戶閑置房屋的數(shù)量、分布、權(quán)屬、農(nóng)戶意愿等情況，建立與不動產(chǎn)登記平臺相連的閑置農(nóng)房動態(tài)資源數(shù)據(jù)庫。
四要加大爭取力度。一是要爭取上級試點(diǎn)。中央明確要“逐步擴(kuò)大宅基地制度改革試點(diǎn)”“開展閑置宅基地復(fù)墾試點(diǎn)”，省委書記李錦斌、省長李國英在去年省委農(nóng)村工作會議上，要求在“建立產(chǎn)權(quán)交易平臺和流轉(zhuǎn)機(jī)制等方面探索新路徑”“適度放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權(quán)，鼓勵有條件的村先行先試開展探索”。建議市里積極向上爭取，力爭歙縣或其他縣列入國家擴(kuò)大試點(diǎn)的范圍，在農(nóng)村宅基地或閑置宅基地復(fù)墾改革上獲得先行先試特許。二是要爭取社會資本。一手抓民間資本盤活，鼓勵農(nóng)民返鄉(xiāng)利用閑置農(nóng)房創(chuàng)業(yè)，帶動茶園、山場等農(nóng)村閑置資源發(fā)展生態(tài)農(nóng)業(yè)、農(nóng)事體驗(yàn)等業(yè)態(tài)。一手抓工商資本引進(jìn)，通過閑置農(nóng)房經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)發(fā)展休閑旅游、修學(xué)研學(xué)、健康養(yǎng)老等產(chǎn)業(yè)，讓閑置農(nóng)房真正為鄉(xiāng)村帶來“金山銀山”。
五要做實(shí)做強(qiáng)平臺。今年中央一號文件明確，要“健全農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場，推動農(nóng)村各類產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易公開規(guī)范運(yùn)行”。建議市里學(xué)習(xí)借鑒義烏市依托國土資源局建立不動產(chǎn)登記局和不動產(chǎn)登記中心、紹興市上虞區(qū)依托區(qū)供銷總社組建產(chǎn)權(quán)交易公司、柯橋區(qū)依托農(nóng)辦建立閑置農(nóng)房流轉(zhuǎn)交易平臺的成功做法，以市信投集團(tuán)為依托，加快建立覆蓋全市的“歸屬清晰、權(quán)能完整、保護(hù)嚴(yán)格、流轉(zhuǎn)順暢”閑置農(nóng)房流轉(zhuǎn)交易市場；對去年出臺的《黃山市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易管理暫行辦法》進(jìn)行修訂完善，增加閑置農(nóng)房線下交易功能，賦予市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心出具的《交易鑒證書》以抵押融資、項(xiàng)目招商等資本化功能。
編輯：姚敏